Une acquisition immobilière est toujours un moment plein de stress, de doute et de questionnement. Quand il s’agit de votre premier achat, cela rajoute une dose d’inquiétude qu’il faut prendre en compte. Chez Vos Agences, nous avons vu passer de nombreux acquéreurs, nous avons écouté leurs doutes et nous avons, au fil des années, appris à y répondre.
Voici huit erreurs fréquentes à éviter lors de l’acquisition d’un bien immobilier.
1. Ne pas définir clairement son budget (tout frais inclus)
Lorsque l’on tombe amoureux d’un bien immobilier, le prix de vente entre bien assez vite dans la balance. Pourtant, le montant inscrit sur l’annonce n’est que la partie visible de l’iceberg. Il n’est pas rare que les primo-acquéreurs sous-estiment le coût réel d’un achat immobilier. Et c’est là que les mauvaises surprises commencent…
En effet, en Belgique, des frais supplémentaires sont à prévoir lors de l’acquisition d’une maison, d’un appartement ou même d’un terrain à bâtir. Parmi eux, on retrouve :
- Les droits d’enregistrement (3% pour les primo-acquéreurs ou 12,5 % en Wallonie)
- Les frais de notaire et d’acte (environ 4-7 %)
- Les frais d’emprunt (dossier, assurance solde restant dû, etc.)
- Les travaux éventuels
- Les charges (électricité, eau, taxes…)
2. Sous-estimer l’importance du PEB
Le certificat PEB (Performance Énergétique du Bâtiment) est obligatoire en Wallonie lors d’une vente. Et son importance n’a fait que grandir aux yeux des acquéreurs et de la loi. Les Belges ont une brique dans le ventre, mais ils ont surtout le souhait de vivre dans un logement qui respecte l’environnement. Vous êtes de plus en plus nombreux à mettre la main au portefeuille pour démarrer des rénovations énergétiques.
Non seulement, cela a un impact direct sur votre consommation d’énergie, mais lorsque vient le moment de vendre votre bien, celui-ci partira beaucoup plus rapidement s’il possède un score entre A et C qu’entre E et F.
Il vaut mieux privilégier un bien avec un PEB D ou mieux, ou alors négocier le prix si de nombreux travaux s’avèrent nécessaires.
3. Oublier les primes à la rénovation ou à l’achat
En Wallonie, il existe toujours des primes à la rénovation en 2025, mais le système a été profondément modifié depuis le 14 février. La Région a mis en place un régime transitoire qui restera en vigueur jusqu’au 30 septembre 2026. Ce régime est moins avantageux que le précédent et les conditions d’accès sont désormais liées aux revenus du ménage. Certaines primes ont tout simplement été supprimées, comme celles pour les petits travaux ou les systèmes de chauffage.
Malgré ces restrictions, il est encore possible d’obtenir des aides financières, notamment pour des travaux liés à l’isolation, à la salubrité ou à l’amélioration énergétique, sans obligation systématique d’audit logement comme c’était le cas auparavant.
4. Ne pas analyser le bien en profondeur (diagnostics, urbanisme, servitudes)
Avant de signer un compromis, il est essentiel de vérifier plusieurs éléments pour éviter les mauvaises surprises : assurez-vous que le bien est conforme au règlement d’urbanisme et que toutes les transformations ont été autorisées. Si c’est un bien en copropriété, demandez l’acte de base pour connaître les règles et charges communes.
Pensez aussi à vérifier l’éventuelle présence de servitudes comme un droit de passage ou une canalisation. Pour tout cela, faites-vous accompagner par un notaire ou un expert : leur regard peut vous protéger d’erreurs coûteuses.
5. Signer une offre sans clause suspensive si pas d’accord bancaire ferme préalable
Lorsqu’on achète un bien avec un crédit hypothécaire, il est absolument essentiel d’inclure une clause suspensive d’obtention de prêt dans le compromis de vente. En effet, sans cette clause, vous vous engagez à acheter le bien quoi qu’il arrive. Oui, même si la banque refuse de vous accorder le financement nécessaire ! Cela signifie que vous pourriez être contraint de payer le prix convenu… sans avoir les fonds pour le faire.
La clause suspensive agit comme une protection légale : elle précise que la vente ne sera définitive que si vous obtenez votre crédit dans un certain délai, en général 4 semaines. Si le prêt est refusé (et que vous pouvez le prouver avec des attestations de refus), vous pourrez alors vous désengager sans pénalité.
6. Se fier uniquement au taux d’intérêt de l’emprunt
Certes, les banques peuvent proposer des taux bas qui s’avèrent très attractifs, mais :
- Attention aux frais annexes (dossier, assurances, indemnités…)
- Comparez le TAEG (taux annuel effectif global), plus représentatif
Même si vous êtes clients dans une banque depuis longtemps, n’hésitez jamais à en consulter d’autres, ni à contacter un courtier pour les comparer objectivement.
7. Négliger l’environnement et la mobilité
Rien de pire que de trouver la perle rare pour se rendre compte, après l’emménagement qu’elle n’est proche d’aucun transports en commun, commerces, ni écoles. Adieu la tranquillité et bonjour la casquette de chauffeur pour les activités des enfants, par exemple. Renseignez-vous également sur le quartier dans lequel vous souhaitez emménager, sera-t-il bruyant, calme, traversé par une ligne de chemin de fer ou une route fréquentée. Quels sont les futurs projets urbanistiques ? Prévoir plusieurs visites à différents moments de la journée et discuter avec les voisins est bien souvent un bon moyen de connaître les détails de votre environnement.
Pensez également à vérifier si votre potentielle acquisition ne se trouve pas en zone inondable. On le sait, la météo en Belgique peut parfois réserver de bien mauvaises surprises.
8. Agir dans la précipitation et mal évaluer les travaux
Avant d’acheter, il est essentiel de prendre le temps d’évaluer précisément l’état du bien. Un devis mal estimé peut facilement tripler, surtout si des problèmes d’humidité, de toiture ou d’électricité sont découverts après la signature. Ces postes peuvent représenter des dizaines de milliers d’euros et alourdir considérablement votre budget initial.
L’achat d’un bien immobilier est un engagement important, qui ne doit jamais se faire sur un coup de tête ou une simple impression. Évitez de signer trop vite, sans recul ni accompagnement : une promesse de vente précipitée peut vous exposer à des frais inattendus, ou à un achat que vous regretterez.
Pour sécuriser votre projet, faites-vous accompagner par des professionnels. Chez Vos Agences, nous pouvons vous aider à évaluer les coûts réels, poser les bonnes questions et éviter ces erreurs récurrentes.
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