L’investissement immobilier locatif fait partie des placements favoris des Belges depuis des décennies. Stabilité, valeur refuge, protection contre l’inflation… les arguments ne manquent pas. Pourtant, en 2025, le paysage a clairement changé : taux d’intérêt durablement plus élevés, exigences énergétiques renforcées, coût des rénovations en hausse et le marché locatif se retrouve sous tension dans certaines régions du plat pays.
Alors, investir aujourd’hui : bonne idée ou risque mal calculé ? Pour y voir clair, faisons le point sur les éléments qui influencent réellement la rentabilité en 2025.
1. Rentabilité locative 2025 : toujours intéressante, mais plus contrastée
En Belgique, le rendement locatif brut oscille généralement entre 3 % et 5 %, avec des variations selon :
- la région : la Flandre est plus chère, la Wallonie plus accessible et Bruxelles sous pression tant qu’aucun gouvernement ne sera mis en place;
- le type de bien : des biens comme les studios et les kots étudiants offrent bien souvent des rendements plus élevés ;
- l’état énergétique : depuis quelques années, il est devenu un critère financier essentiel ;
- la demande locative locale, plus le marché est concurrentiel, plus les prix le seront également.
Entre loyers en hausse et charges structurelles
Dans plusieurs villes belges, la pénurie de logements continue de pousser les loyers à la hausse, ce qui permet aux propriétaires de compenser partiellement l’augmentation des coûts de financement.
Mais en 2025, la distinction entre rentabilité brute et rentabilité nette s’est nettement renforcée. Selon la région et la situation du bien, certaines limitations d’indexation peuvent encore s’appliquer, notamment pour les logements dont la performance énergétique est faible. Parallèlement, les exigences énergétiques – qu’il s’agisse de normes déjà en vigueur ou d’obligations de rénovation prévues dans les années à venir – représentent un poste de coût important pour les biens les moins performants. À cela s’ajoutent les taxes locales, les frais de copropriété en hausse, ainsi que les travaux d’entretien devenus plus coûteux.
Résultat : le rendement brut reste généralement stable, mais le rendement net varie fortement d’un bien à l’autre, en fonction de la Région, de la classe PEB/EPC et du niveau de charges nécessaires pour maintenir ou améliorer la qualité énergétique du logement.
2. Taux d’intérêt : un impact majeur sur le cash-flow
Impossible d’y couper : les taux restent bien plus élevés qu’en 2020-2021, avant la crise du Covid qui a chamboulé l’immobilier mondial. Cela a un effet direct sur la capacité d’emprunt qui est réduite. Qu’est-ce que cela signifie en quelques mots ? Pour un même effort financier, l’investisseur peut emprunter moins. Cela pousse certains acheteurs vers des biens plus petits ou vers des villes périphériques mieux équilibrées en prix.
Un taux plus élevé aujourd’hui peut être renégocié à la baisse si le marché se détend dans les années à venir. À l’inverse, un bien acheté trop cher dans un contexte de taux bas reste cher… définitivement.
3. Exigences et obligations 2025 : ce que les propriétaires doivent anticiper
Le cadre réglementaire se renforce progressivement, notamment sur le plan énergétique et le confort minimal du logement.
Performance énergétique PEB
Les gouvernements régionaux accentuent les obligations concernant les performances énergétiques des bâtiments. Ainsi, depuis quelques années, les efforts demandés aux propriétaires sont renforcés, avec notamment :
- des travaux de rénovation énergétique imposés pour les logements les moins performants;
- des sanctions possibles en cas de mise en location d’un bien trop énergivore;
- des obligations d’information renforcées dans les baux.
Un PEB performant n’est plus seulement un argument commercial : c’est un avantage concurrentiel et un levier de valorisation au moment de la revente.
Fiscalité locative : toujours complexe
Le régime reste intéressant pour la location à des particuliers, car l’impôt se base majoritairement sur le RC indexé. En revanche, la location meublée et professionnelle implique une imposition plus lourde.
4. Quelles stratégies pour assurer une bonne rentabilité en 2025 ?
Même dans un contexte plus exigeant, plusieurs leviers permettent de maintenir (voire améliorer) le rendement locatif d’un bien immobilier.
1. Miser sur les petits logements
Studios, kots, appartements 1 chambre :
→ coût d’achat moindre
→ demande très élevée
→ rotation et loyers plus dynamiques
2. Sélectionner des biens déjà bien notés énergétiquement
Un PEB A ou B se loue plus vite, plus cher et limite les risques d’investissements ultérieurs. Un bien au PEB E ou F devient de plus en plus difficile à louer. Dans certains cas, acheter à rénover reste l’investissement le plus rentable, si les travaux sont bien anticipés.
3. Opter pour des zones à forte demande
Les centres universitaires, les quartiers proches des transports, les communes périurbaines bien desservies, les villes en croissance démographique attireront rapidement des jeunes, des couples, des familles ou des retraités.
4. Gérer le bien avec professionnalisme
Confier votre bien à une agence spécialisée comme Vos Agences peut également renforcer la performance locative. Une équipe expérimentée assure une sélection rigoureuse des candidats, s’occupe de fixer un loyer adapté au marché local et réduit les risques d’impayés ou de périodes de vacance locative.
Pour un investisseur, cela signifie une gestion plus sereine et une rentabilité mieux maîtrisée.
5. Alors, investir en 2025 : une bonne idée ?
L’époque où l’on investissait en se contentant d’acheter le premier bien « rentable sur papier » est révolue. En 2025, la rentabilité locative existe toujours en Belgique, mais elle repose sur des critères bien plus qualitatifs : performance énergétique, localisation stratégique, vision à long terme, maîtrise des coûts et optimisation du financement.
Dans ce contexte, s’appuyer sur des professionnels comme les agents immobiliers de Vos Agences peut faire une réelle différence. Nos estimations et notre analyse du rendement locatif, notre connaissance fine du marché de Jambes, Namur, Ciney, Libramont, Marche-en-Famenne, Dinant et Beauraing (indique-t-on Jambes ou Namur ?), mais surtout, notre accompagnement dans la gestion permettent aux investisseurs de prendre des décisions éclairées et d’améliorer durablement le patrimoine de nos clients.
La valeur refuge demeure, mais la performance se construit — avec méthode, expertise et les bons partenaires.
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