L’achat en viager : Une option méconnue, mais intéressante ?

L’achat en viager est une alternative immobilière encore méconnue en Belgique, bien qu’elle présente de nombreux atouts pour les investisseurs et les vendeurs. Longtemps considéré comme un dispositif marginal, il suscite aujourd’hui un intérêt croissant dans un contexte où les solutions de financement évoluent et où la population vieillissante cherche des moyens d’assurer sa stabilité financière.

Mais comment fonctionne précisément le viager ? Quels sont ses avantages et inconvénients ? Est-ce une solution adaptée à votre situation ? Vos Agences vous propose un décryptage de ce mode d’achat immobilier atypique.

Le viager, comment ça fonctionne ?

L’achat en viager repose sur un principe simple : l’acquéreur, appelé débirentier, achète un bien immobilier à un vendeur, appelé crédirentier, en s’engageant à lui verser une rente périodique jusqu’à son décès. Contrairement à un achat classique, le prix total du bien n’est pas fixé à l’avance, mais dépend de la longévité du vendeur, introduisant ainsi un élément d’aléa fondamental à la transaction.

Toutefois, de nos jours, la plupart des contrats de vente en viager stipulent une durée maximale pour le versement de la rente. Cela rend l’achat en viager encore plus attrayant aux yeux des acheteurs et des investisseurs et moins “amoral” aux yeux de certains.

Lors de la signature de l’acte de vente, l’acheteur verse généralement un bouquet, c’est-à-dire une somme initiale qui peut représenter entre 10 % et 40 % de la valeur du bien. Ensuite, il s’engage à verser une rente mensuelle ou annuelle au vendeur jusqu’à son décès.

Il existe deux formes principales de viager :

1. Le viager occupé : le plus courant en Belgique, il permet au vendeur de continuer à habiter le bien jusqu’à son décès. L’acheteur devient propriétaire dès la signature de l’acte, mais ne pourra en prendre possession qu’au décès du crédirentier.
2. Le viager libre : ici, l’acheteur peut immédiatement disposer du bien et l’occuper ou le louer. En contrepartie, la rente est traditionnellement plus élevée.

Pourquoi acheter un bien en viager ?

L’achat en viager séduit un certain profil d’investisseurs, notamment ceux recherchant une alternative aux modes de financement traditionnels et souhaitant diversifier leur patrimoine immobilier. Voici quelques-uns des principaux avantages de cette solution :

• Un paiement échelonné et adapté à votre budget : contrairement à un achat classique où le paiement est immédiat (via un crédit ou des fonds propres), le viager permet d’étaler le coût du bien sur plusieurs années. Cette option peut être particulièrement intéressante pour les acquéreurs qui ne disposent pas d’un capital important au départ.
• Un investissement potentiellement avantageux : si le crédirentier décède plus tôt que prévu, l’acheteur peut obtenir le bien à un prix bien inférieur à sa valeur marchande. Toutefois, cet aspect est soumis à l’aléa et ne peut être garanti.
• Un complément de revenu pour le vendeur : l’un des grands avantages du viager pour le vendeur est la possibilité de bénéficier d’un revenu régulier à vie, tout en continuant d’occuper son logement s’il s’agit d’un viager occupé. Cela peut être une solution idéale pour les personnes âgées souhaitant améliorer leur qualité de vie sans avoir à quitter leur domicile.
• Une alternative intéressante au crédit immobilier : dans un contexte où les taux d’intérêt des crédits peuvent être élevés, le viager représente une alternative de financement intéressante, car il ne nécessite pas forcément de passer par un emprunt bancaire.

Les risques et précautions à prendre

Malgré ses avantages, l’achat en viager n’est pas dénué de risques. Il est essentiel de bien comprendre ses implications avant de se lancer. Tout d’abord, l’un des principaux défis du viager est l’imprévisibilité du coût final. Si le crédirentier vit au-delà de l’espérance de vie estimée, l’acquéreur pourrait finir par payer un montant total supérieur à la valeur initiale du bien. Ensuite, l’acheteur doit honorer le paiement de la rente quoi qu’il arrive. En cas de difficultés financières l’empêchant de respecter ses engagements, la vente pourrait être annulée et il pourrait perdre les sommes déjà versées.

Enfin, si le bien est vendu en viager occupé, il est crucial de bien définir dès le départ qui prend en charge les travaux d’entretien et les charges du logement. En général, le crédirentier conserve à sa charge les frais d’entretien courant, tandis que le débirentier doit prévoir les gros travaux de rénovation éventuels.

Le cadre légal du viager en Belgique

En Belgique, le viager est une transaction encadrée par la loi afin de garantir la protection des deux parties. Plusieurs règles sont à respecter :

• L’aléa doit être réel : un viager ne peut être conclu si le vendeur est gravement malade au moment de la vente. Si le crédirentier décède dans les 20 jours suivant la signature de l’acte, la vente peut être annulée.
• Un contrat devant notaire : la vente en viager doit être authentifiée par un notaire, qui veille au respect des engagements et à la sécurité juridique de la transaction.
• Possibilité d’une clause résolutoire : certaines clauses peuvent être intégrées dans le contrat pour encadrer les éventuelles difficultés de paiement ou protéger les intérêts du crédirentier.

Ces règles visent à éviter tout abus et à assurer un équilibre entre l’acheteur et le vendeur.

Le viager en Wallonie : une opportunité à saisir ?

Bien que moins courant que dans d’autres pays, comme la France, le viager commence à intéresser de plus en plus d’acheteurs et de vendeurs en Wallonie, notamment dans les provinces de Luxembourg et de Namur.

Les prix immobiliers y étant attractifs, il peut s’agir d’un excellent moyen pour les investisseurs d’acquérir un bien avec un effort financier initial réduit. Par ailleurs, pour les vendeurs âgés, cela représente une solution sécurisée pour compléter leur pension tout en restant chez eux.

Intéressé par un achat ou en vente en viager ?

L’achat en viager ne convient pas à tous les profils, mais il peut s’avérer être une opportunité intéressante pour les investisseurs patients et les vendeurs recherchant un complément de revenu stable.

Avant de vous lancer, il est essentiel de vous entourer de professionnels compétents, que ce soit pour évaluer le bien, fixer une rente juste ou comprendre les implications légales.

Vous souhaitez en savoir plus sur le viager et explorer cette option ? Nos agents immobiliers chez Vos Agences vous accompagnent à chaque étape de votre projet immobilier.